公用面积

公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往及保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

简介

公用面积是指住宅内为方便用户出入,正常交往,保障生活所设置的公共走廊、楼梯、楼层间厅、水箱问、电梯间等所占面积的总和,购房者在购买商品房时,房产商会把公用面积分摊给用户,计入用户的建筑面积。

分摊原则

1、房屋公用建筑面积分摊以幢为单位。公用建筑面积分摊仅限于本幢内的公用建筑面积。与本幢房屋不相连的公用建筑(如变电房、水泵房、门卫房等)不得分摊到本幢房屋内。
2、房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。公用建筑面积分摊后,不划分各户摊得面积的具体部位。公用建筑面部位一经分摊,任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。
3、商、住、办综合楼,其房屋内各部位使用功能,房型分隔差异较大,应根据其用途或房型分隔的不同,按相关面积比例先行分摊全幢公用建筑面积(此次分摊的最小单位为层),然后再分摊各自公用建筑面积。
4、商品房按“套”或“单元”出售。商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。
套(单元)建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

应分摊的

应分摊的公用面积包括套(单元)门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

不能分摊的

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层;为了整栋建筑物使用的配电房;公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

计算方法

(一)套内建筑面积由以下三部分组成
1、套(单元)内的使用面积
套内使用面积的计算应符合下列规定:
(1)套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和;
(2)跃层住宅中的房内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;
(3)不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。
2、套内墙体面积
新建住宅各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体,有共用墙和非共用墙两种。
新建住宅各套(单元)之间的分隔,套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙,共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。
非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。
内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。
3、阳台建筑面积
(1)原设计的封闭式阳台,按其外围水平投影面积计算建筑面积;
(2)挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;
(3)凹阳台按其净面积(含女儿墙墙体面积)的一半计算建筑面积;
(4)半挑半凹阳台,挑出部分按其底板水平按投影面积的一半计算建筑面积。凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
(二)公用建筑面积由以下两部分组成
1、电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等。
2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。
公用建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套内建筑面积之和单独具备使用功能的独立使用空间(如地下车库、仓库、人防工程等)。
(三)公用建筑面积分摊系数
整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和,得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。
分摊的公用面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。

操作程序

1、图件准备
收齐必须的图纸。竣工平面图一套;总平面图一张;房屋建设单位对房屋内各公用部位(设备间)的使用功能、服务对象具体明确的书面说明(并盖章);房屋分套面积测算委托书。
2、勘丈准备
在熟悉图纸的基础上,准备勘丈原图。将竣工图纸缩小到外业便于操作的适当比例;一般1:200、1:500。准备好丈量工具、卷尺或简易测距仪。若用皮卷尺,出测前应校尺。准备好书写工具及辅助工具。外业编组。
3、实地丈量
按建筑面积计算规则,逐层(不同形状层次)丈量房屋外围尺寸;参照竣工图纸(施工图纸),丈量套内(商用部位内、办公部位内)独用的建筑面积。参照“公用部位情况说明”丈量房屋内非全幢公用的公用部位尺寸。
4、内业制图和计算
参照竣工图纸(施工图纸),按房地产发证规定的比例尺及要求,绘制房地产权证附图(勘丈图、正图)。图纸应分层绘制。凡是全幢公用或部分楼层公用的部位,勘丈图的相应部位注明“全幢公用”或“××楼层公用”字样。然后按“建筑面积计算规则”和“公用建筑面积分摊规则”的要求进行分摊计算。

测算要求

建筑面测算中误差
式中:Mp——房屋建筑面积测算中误差,P——房屋建筑面积。
测算最大误差不超过2倍中误差。
套建筑面积
50
100 200 300 400 500 1000
中误差 0.43 0.7 1.17 1.59 2.0 2.39 4.26
最大误差 0.86 1.4 2.34 3.18 4.0 4.78 8.52
运算要求
(1)房屋建筑面积计算,公用建筑面积分摊以平方米为单位。
(2)全幢建筑面积计算尺寸与套内独用建筑面积,计算尺寸分别注记,尺寸注记以米为单位,保留两位小数。
(3)计算过程中的阶段性成果(如全幢建筑面积、套内独用建筑面积、分摊的公用建筑面积等)保留四位小数。
(4)分摊系数至少保留六位小数。
(5)最终计算成果均保留两位小数。

资料整理

每幢房屋的分套建筑面积计算均应有勘测报告。勘测报告包括勘测报告封面;分套建筑面积成果表;全幢建筑面积计算表及附图;全幢套内建筑面积计算表及附图;四至图(总平面图)及分层图。
其中可提供经房屋买受人的是勘测报告封面、分套建筑面积成果表,四至图及相应的分层图。

注意事项

1、操作方便,丈量准确。实地丈量套内建筑面积时不分间丈量,不区分使用面积和非共用墙面积。只要按套内使用面积的总范围量取所需尽寸即可。
2、原始设计的假层,层高超过1.8米(含1.8米)的部位计算建筑面积并参与全幢房屋建筑面积分摊,假层的套内建筑面积是指层高超过1.8米(含1.8米)部位的使用面积及与其相连的一半墙体面积(另一半墙体计入总建筑面积内)之和。
3、客厅、箱子间、壁柜、灶间、卫生间等凡由部分房屋产权人共同使用的部位,其建筑面积按该部位共同使用的产权人户数平均分摊。
4、一九九五年底以前,公有住宅出售过程中,一幢房屋已部分出售,并按沪房(93)权字发第52号文“异产同幢建筑面积摊算办法”计算过分套建筑面积的,其计算成果仍可使用,不再重新计算。
5、新建住宅或室外楼梯为两层以上服务的其建筑面积归至两层以上,参与两层以上建筑面积分摊。
6、一九九六年一月一日前房屋权属管理部门已按“异产同幢建筑面积摊算办法”预测过房屋分套建筑面积的,房屋权属管一部门实测(复测)时,仍可按原分摊办法执行。
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