关于商铺转让费的一些常识

时间:2019-03-29  来源:  作者:网络 阅读量:

1.转让费的由来
转让费,目前是社会上租铺开店最常见的一种费用,少则两三万,多则几十万甚至数百万都有可能。可以想象得到转让费最初的形式是,商户 A 由于其他原因不再往下做,把店铺转租给下一家 B ,转接过程中,由于店铺装修、设备和货物的转移等原因,向 B 收取费用,这笔费用即店铺转让费,同时 A 与房东的租赁合同结束,由 B 开始向房东支付租金;转让费发展的第二个阶段,就是商户 A 生意萧条,且店铺内一无装修二无货物,但占着店面垂死挣扎,遇到 B 急着开店谋生却找不到合适的店面,这时 A 把店铺转让给 B 并收取一笔转让费,之后由 B 向房东支付租金,这种做法相当于 A 临死之前拖了人家 B 一把,自己活过来了;转让费发展的第三个阶段,随着商户之间转让费现象的普遍,各个店铺的房东觉得有利可图,于是在租给第一家商户的时候,就要求收取不菲的转让费,租金另算。此时的“转让费”,已经远远脱离最初转让费的真正意义了,完全变成了黑心房东谋取暴利的一种手段,而风险完全由商户来承担。目前的商铺租赁过程中,三中转让费形式都存在。xZ8名设网资讯中心
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1.租赁商铺的建议xZ8名设网资讯中心
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最开始做生意的朋友,由于经验不足,租铺开店时往往在转让费上吃了亏。现在将个人的一些经验总结出来,主要从接租这个方面展开,供后来的有志创业的朋友参考:xZ8名设网资讯中心
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2.1 从商户 A (非房东)那里接租xZ8名设网资讯中心
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主要注意如下几个问题:xZ8名设网资讯中心
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A 转租给你是否经过房东的同意 ?xZ8名设网资讯中心
《租赁法》中规定,商户 A 在合同期内将房子转租给 B , A 必须经过房东的同意,若不同意,则 A 与 B 所签的合同无效。现实中也存在 A 将店铺转租给 B 而没有经过房东的同意,而 B 并不知道转租还需要房东的同意,以为只要跟 A 协商就可以了。这种情况下,若房东发现 A 转租后要收回 B 的店铺, B 可以将 A 告上法庭,索要之前交的转租费用,并要求一定的经济赔偿。xZ8名设网资讯中心
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A 的合同是否快到期 ?xZ8名设网资讯中心
经过房东了同意,但如果 A 的合同快到期,比如只有 3 个月了,可能也会带来很多麻烦。因为假如房东比较黑心,会选择收回房子而不跟你续租,这是房东所拥有的正当的权利!期满之后,他一脚把你踹走,像前面所讲转让费发展的第三个阶段一样,另外再租出去,收取下一个商户 B 的高额转让费之后,还可以躺在床上眯着眼睛收 B 的房租。那你实在想转租,怎么办呢?可行性还是存在的,第一种方案: B 在接 A 的转租时,同时与房东签订合同,将合同有效时间延长几年,就是说,从 A 手中接铺以后保证自己还能做几年的生意。那 B 的转让费该如何处理呢?最好与房东的合同中还须说明, B 在接下来几年的合同期内自己有对店铺的转让权,当然这个转让过程也必须经过房东的同意。第二种方案: B 要充分估计一下接下来的风险。在这 3 月内能把投资收回来并有盈利?能盈利多少?不过能接受第二种方案的人一般都不是常人吧!xZ8名设网资讯中心
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还有一点就是,明明只有 3 个月的时间了, A 在转租给 B 的时候,房东也同意了,但 A 却不告诉 B 只有 3 个月的期限了。期满房东回收店铺,此时 B 肯定欲哭无泪。遇到这种情况,可以 B 可以将 A 告上法庭,索要之前交的转租费用,并要求一定的经济赔偿。xZ8名设网资讯中心
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近期内店铺周围是否有重大事件发生 ?xZ8名设网资讯中心
这里的事件是指政府拆迁啊、商场装修啊、搬迁啊等突发事件。如果 A 知道政府发了在近期内拆迁的通知下还转给不知情的 B ,那么 B 可以状告 A 并追回相应的财物。xZ8名设网资讯中心
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2.2 直接从房东手中借租xZ8名设网资讯中心
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这种情况下,首先得知道这个房东要不要转让费,如果不要转让费更好,说明房东还是比较有良心的人,没那么势利。但是店铺位置好、房东又不要转让费的概率太小了吧。现在就以房东以索要转让费为前提才肯租房的情况为例,说明一下合同中哪些地方要注意:xZ8名设网资讯中心
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店铺转让权的声明xZ8名设网资讯中心
这点很重要!没人保证你的人生会那么顺利,万一你家里出了什么突发事故,或要改行了,或因利润太薄无法经营下去了,需要把店铺转租给别人。所以一定要在合同中申明期内拥有对店铺的转租权。还是要说明一点,转租需要房东的同意。但是如果房东就讨厌你,就看你不顺眼,就不同意让你转租,该怎么办?注意“房东的不同意”也必须在合理范围内的,如果没有正当理由就拒绝转租,房东就属于恶意拒绝转租,可以根据法律中的公平诚信原则,依法强制执行转租。xZ8名设网资讯中心
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签约时间的考虑xZ8名设网资讯中心
合同时间应该稍微长一些,比如你想做 2 年左右,最好签个 4~5 年,然后在做了 2 年后,找其他的商家把店铺转让出去,转让费收回来了,风险转移到下一家去了。但如果转让费在每一个交接过程中越滚越大的话,越往后接租的商户,风险就越大。xZ8名设网资讯中心
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优先续租权的申明xZ8名设网资讯中心
注意在《租赁法》上,没有规定签约的商户在合同期满后具有优先续租权!所以如果想拥有期满后继续租赁,必须在合同上注明“期满后,在同等条件下,可以优先续租”等类似的项。这样的好处在哪儿?在于如果你的生意比较好,想继续做下去而不想搬走,期满时有其他商户来租这个商铺,你可以以相同的条件优先租赁下来。或者你的你有转让权,但转让费还没有收到,你可以优先续租下来之后,再转租出去。xZ8名设网资讯中心
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不过问题来了。《租赁法》真是极品,个人感觉还有很多要改进的地方。请注意“同等条件”的含义,就是说你原来租金是每个月 2000 元,后来所处地段变好,期满后租金肯定不止每个月 2000 元,有的商户愿意出 4000 元每一个月,你想续租吗?好,同等条件嘛,你也每个月 4000 吧。这倒没什么,正常的经济规律。问题在于,租金根本不值 8000 但房东又想抬高租金呢?他可能去大街上叫几个混混过来说要租店铺,给 4000 一个月,你有什么办法呢?你想继续做就得出 4000 一个月,不做,你收拾收拾走人吧。你可能问,这种现象会发生吗?后面你会看到,由于转让费的存在,这种事情会很常见的。xZ8名设网资讯中心
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可能上个例子比较极端。如果有可能,在优先续租权上,尽量写明可以优先续租几年。为什么?因为如果你仅仅写了具有优先续租权的话,能续租多久呢?法律上可没保障。如果房东追求新租户的转让费,合同期满后会千方百计赶你走,那续租时间优势房东可以钻的空子之一。你前面的合同的没有写能续租多久是吧?房东又去大街上找几个混混前来租房,价格倒是 2000 每个月,只租 10 天。不过你有优先续租权啊,好吧,和你再续租 10 天,咱们来签新的租赁合同。这个时候,房东的租赁合同上绝对不会让你有优先租赁权了, 10 天后走人吧,房东再租给别人,收取高额转让费。xZ8名设网资讯中心
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2.最后的矛盾xZ8名设网资讯中心
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所谓道高一尺、魔高一丈。因为目前市场上,商户对自己的店铺有没有转让权,都是与房东在合同上约定的, 比较狡猾的商铺房东可能还会来这一招,看我想出来的案例:xZ8名设网资讯中心
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商户 A 与房东签了 10 年的租房合同,并向房东交纳了“转让费”,合同中申明 A 在期内对店铺具有转让权,可以对下一任 B 收取转让费。两年后,但当 A 真要转让时,房东却对 A 说:你可以转让给别人,但是下一任来接租时,我会告诉他们,我不会跟他们签转让权的。这种情况下,就没人敢来接租了,因为下一任 B 会发现接下来之后生意若做的不好,想转租出去,由于没有转让权根本就转不出去的。没有人敢接租,那 A 的店铺转让权岂不成了空气?xZ8名设网资讯中心
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那么 A 在与房东签订合同的时候,在店铺转让权这点上,是不是要注明 A 的下一任 B 也必须具有在合同期内的转让权呢?我们假设房东同意了这条说明,这样做 A 的转让权貌似得到保障了, A 能在合同期内能顺利转出去了。真的吗?仔细想想,如果此时商户 B 来准备接 A 的租,房东又告诉 B 说“你可以把店铺转让给别人,但你的下一任 C ,我不会让他有转让权的”。听了这样的话,如果 B 也想以后收回自己的转让费的话,也是不敢接租的。因为尽管 B 可以转让,但如上一段所描述的一样,没人敢接 B 的租的,一旦接受,转让费就无法拿回来。 B 不敢接租, A 的转让权还是形同虚设!xZ8名设网资讯中心
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所以,这真是一个矛盾!xZ8名设网资讯中心
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上面所说的房东还不是最狡猾的,最狡猾的会这样做:租给第一个商户时,申明要交店铺转让费,同时房租另算,合同签约时间永远不会给你签得很长,比如就 1~2 年的样子。至于转让权和优先续租权,其实房东给不给你都一样。先说给转让权吧, 1~2 年的时间,投资都还没收回来呢,合同期就快到了,赶快和房东续租吧,房东肯定不答应。为什么,把你赶走了,好收下一家的转让费啊!不是有优先续租权吗?好吧,再跟你续租 1 天或一个月吧。其实是一样的。所以最狡猾的房东会隔一个合同期换一个商户,隔一个合同期换一个商户,这样每换一次,就能收取一次转让费,房租另外再算!这也解释了上面“优先续租权”那一小节中的例子。没办法,人家铺面好啊,地处繁华地段,人流量大!xZ8名设网资讯中心
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需要说明一下,不管是从商户那里转接过来的转让费,还是从房东那承接下来的转让费,随着转租的过程越滚越大,最后跑到哪里去了呢?肯定是最后接手的商户因为没有转让权,或合同时间太短没人敢前来接租,转租不出去而眼眼睁睁地看着自己的转让费成了泡沫。xZ8名设网资讯中心
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由此看来,在转让费发展的三个阶段中,商家与商家之间店铺的转让过程收取转让费还说得过去,虽然听起来也有违背“和谐”二字,但房东租给第一家就收取转让费的做法最不道德,最让人所不齿!虽然没有违法,但是极其的不合理,对市场经济的发展和活跃百害而无一利!我想很多自主创业谋生的人,都因为这个转让费而增添了不少烦恼吧!xZ8名设网资讯中心
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3.小结xZ8名设网资讯中心
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说了这么多,相信看过之后一定也有所收获。总之在这个过程多留个心眼,不要留漏洞,任何与别人(不管房东还是上任商户)产生的费用,记得留有票据,万一打起官司,就是及其重要的证据。xZ8名设网资讯中心
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目前商铺的转让费在法律上没有明确受到保护,但在现实生活中又无处不在,也给很多人带来了麻烦,有时高额的转让费也许多想创业的青年望而却步。当然,关于转让费在商户和房东之间,房东永远是胜者,除非房东还不那么势利,出租店铺给商户时,只收取应得的租金。不过在国内一线二线城市,这样的商铺房东还多不多?就无从知晓了。xZ8名设网资讯中心
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要想从法律上解决转让费问题,好像还比较困难,因为这纯粹是“一个愿打一个愿挨”的问题。也许人们道德再高一些,房东只拿自己应得的房租而不另外牟取不合理的转让费,商户之间盈亏自负,不把转让费越滚越大加在下一家商户身上,那么这个社会要和谐得多!抑或法律上直接规定,房东在出租时不准附加转让费,即使让转让费仅仅在商户之间衔接,让转让费回归到原始轨道上去,也要好得多啊!但是 , 这个能实现吗?希望国家能完善这方面的法律法规,让市场经济更加充满活力。xZ8名设网资讯中心
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